Kat Karşılığı

DÜZENLEME ŞEKLİNDE GAYRİMENKUL

SATIŞ VAADİ VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

1)     TARAFLAR

 Yüklenici:  DYD İNŞAAT

Arsa Sahipleri: İstanbul ili, Kadıköy ilçesi,Erenköy Mahallesi  Hacı Hakkı Bey Sok.No:12 de bulunan Apartman Sakinleri

2)     SÖZLEŞME KONUSU

 İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, 1163 ada 115 Parselde bulunan mevcut binanın yıkılarak yerine Kadıköy Belediyesinin vereceği imar durumuna ve taraflarca onaylanıp imzalanan proje ve teknik şartnameye uygun olarak işbu sözleşme esasları dairesinde yeni bir konut binasının yapılmasıdır.

3)     İNŞAATIN GENEL ÖZELLİKLERİ

Mevcut bina yıkım ruhsatı ile gerekli önlemler alınarak yıkılacak, yerine Kadıköy Belediyesi’nin vereceği imar durumuna göre projelerine uygun yeni bir bina yapılacaktır. Yeni bina, 1 (bir) adet bodrum kat, 1 (bir) adet zemin kat ve 10 (on) adet normal kat (en son kat dubleks’tir) olarak sözleşme  ve projeye uygun olarak inşa edilecektir. Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde, teknik şartnameden farklı işler veya malzeme kullanılmasını isterlerse, bunun fark bedelini peşin olarak yükleniciye ödeyeceklerdir. Arsa sahipleri herhangi bir malzemeyi bizzat satın alarak bedelinin yüklenici tarafından ödenmesini talep edemez. Ancak dairesinde, kullanımında kesinlikle vazgeçtiği bir malzeme veya kullanmasını istediği farklı bir malzeme olur ise, yüklenicinin bu malzemenin alımını yapmamış olması ve inşaat programını aksatmaması şartı ile sözleşme imzalanmasından itibaren 15 gün içerisinde bu isteğini yükleniciye yazılı olarak bildirmelidir.

4)      YAPILACAK BİNANIN TARİFİ

Yürürlükteki imar mevzuatına uygun olarak yapılacak bina;

Bodrum Kat:  Kapalı Otopark – Sığınak – Su deposu – Hidrofor – Binaya ait özel depo

Zemin Kat :  Bir adet daire ve kapıcı dairesi

Normal Kat:   10 (on) kat ve 20 (yirmi) adet daireden oluşacaktır.

5)     İŞİN TANIMI

Yüklenici sözleşme tarihinde, sözleşme ile birlikte arsa sahiplerinden alacağı vekâletname ve muvafakatnameler ile arsaya yeni imar durumu alacaktır. Arsada zemin etüdü yaptıracak çıkacak sonuca göre binanın projelerini çizerek sözleşmenin eki olan projelere ruhsat alacaktır. Yeni deprem yönetmeliğinin istediği şartlar dâhilinde, özel yapı denetimi kontrolünde bina yapacaktır. Teknik şartnamede belirtilen sözleşme şartlarında ve zamanında inşaatı bitirerek binayı arsa sahiplerine teslim edecektir. Bu işler ile ilgili harcamalar ve bunları ödeyecek taraflar aşağıda belirtilmiştir.

1. a. Arsanın sözleşme tarihine kadar olabilecek tüm vergi harç ve borçları arsa sahiplerine aittir.
2. b. Binanın iskanı alınıncaya kadar emlak harçları hisseleri oranında yükleniciye
3. c. Dairelerin elektrik, su, doğalgaz, kablolu tv abonman depozit katılım harç ve vergiler kurulacak yeni kat irtifakında belirtilen daire sahiplerine aittir.
4. d. Yüklenici tüm tesisatların alt yapılarını daire içlerinde ve bina içinde tamamlayacaktır.
5. e. Yeni yönetmeliğe göre özel yapı denetimi ile ilgili ödemeler, bina sigortası, binanın yapımı ile ilgili harcamalar, ruhsatın alınması, kat irtifakının ve kat mülkiyetinin kurulması, iskanının alınması ve ipotekler ile ilgili harcamalar yükleniciye

6)     İŞİN SÜRESİ

Arsa sahiplerinden her biri, sözleşme imzalandığı tarihten itibaren en geç 3 ay içerisinde binayı boş ve borçsuz olarak  (Sözleşmeye uygun olarak tüm arsa sahipleri tarafından bina boş olarak yükleniciye İGDAŞ, AYEDAŞ, İSKİ, BELEDİYE, emlak vergisi, çevre temizlik vergisi ile ilgili olarak temiz kağıtlarının alınarak, Tapu kayıtlarındaki takyidatların, ipotek, haciz ve tedbir şerhlerinin kaldırılarak, hukuki sorunların sonlandığına dair belge ibraz edilerek, ayrıca 6306 sayılı kanuna göre binanın tahliyesi halinde ise son daire sahibinin işlemini bitirerek) yükleniciye teslim etmeyi kabul ve taahhüt ederler.

Bina boş ve borçsuz olarak teslim edildiği tarihten sonra en geç 3 ay içerisinde yüklenici temel ruhsatını alarak fiilen inşaata başlayacaktır. Dairesini zamanında teslim etmeyerek ve diğer nedenlerle işin zamanında başlamasına engel olan arsa sahipleri, yüklenicinin ve diğer arsa sahiplerinin bu yüzden maruz kalacağı kira kayıplarıyla beraber her türlü zarar ve ziyandan sorumlu olacaklardır.

Yapı ruhsatı alındığından itibaren inşaat süresi toplam 18 (on sekiz) aydır.

7)     SÜRE AŞIMI KURALI VE MÜCBİR SEBEPLER

Yükleniciyi işbu sözleşmeden doğan vecibelerini yerine getirmesinden alıkoyan; yangın, zelzele, su baskını gibi bilcümle tabii afetler ile grev, lokavt, savaş, isyan, ihtilal, dahili kargaşalık, sabotaj, halk hareketleri, arsa sahipleri ile ihtilaflı mahkeme, genel salgın hastalıklar gibi mücbir sebeplerle, idari ve adli makamlarca alınan ve inşaat faaliyetleri, park yerleri ve beton dökme işlemleri ile ilgili olarak inşaatın kısmen veya tamamen durmasına ve projenin uygulanmasına engel olan talimat ve kararlar nedeniyle geçen sürelerde Yüklenici bu sözleşme nedeniyle arsa sahiplerine karşı hiçbir şekilde sorumlu olmayıp, kaybedilen bu süreler inşaat süresine eklenecek, bu süreler için Yüklenici Arsa Sahiplerine kira ödemesi yapmayacaktır.

Ancak bu kararların kaldırılması ve inşaatın devamı için gerekli her türlü yasal müracaatlar Yüklenici tarafından yapılacak ve gerektiğin Arsa Sahipleri de yükleniciye yardımcı olacaktır.

Yüklenicinin ödeme güçlüğü veya onun kusurundan doğabilecek gecikmeler süre aşımına eklenemez. Arsa sahiplerinden dolayı inşaat süresinin uzaması halinde (teknik şartname haricinde talepte bulunulması, ihtilaf, uyuşmazlık, mahkeme veya binanın tahliye edilmemesi gibi v.s.) geçen süre inşaat süresine ilave olunur.

8)     KAT İRTİFAKININ KURULMASI – GAYRİMENKUL HİSSELERİNİN DEVRİ – TEMİNAT İPOTEKLERİNİN KONULMASI VE FEKKİ

Binanın kat irtifakı arsa sahiplerinin yükleniciye vereceği vekaletnameler ile binanın temel üstü ruhsatı alındığında yüklenici tarafından kurulacak ve yükleniciye ait olacak bağımsız bölümlerin hisseleri tapuda devir edilecektir. Yüklenici ekteki projede belirtilen 8 adet bağımsız bölümü, Arsa Sahipleri ise kalan 11 adet bağımsız bölümü alacaklardır. Yükleniciye devir edilen tüm hisse ve bağımsız bölümlere 1. derece inşaat teminat ipoteği konulacaktır.

Bu ipotekler inşaat aşamasında aşağıdaki şartlarda kaldırılacaktır.

1. a) Binanın kaba inşaatı bitmesi ile Yüklenicinin istediği 3 (üç) adet bağımsız bölümün ipoteği kaldırılacaktır.

1. b) Binanın ince inşaatı bitmesi ile  Yüklenicinin istediği  3 (üç) adet bağımsız bölümün ipoteği kaldırılacaktır.

1. c) İskanının alınarak arsa sahiplerine teslim edilmesi ile kalan 2 (iki) adet bağımsız bölümün ipoteği kaldırılacaktır.

Arsa Sahiplerinden biri, haklı sayılamayacak bir neden ipoteğin kaldırılmasına muhalefet eder ve ipotek kaldırılmazsa, bu sebepten dolayı Arsa Sahipleri Temsil Grubundaki kişiler Yüklenicinin uğrayacağı zarara karşılık günlük 1.000 (Bin) TL tazminat ödemeyi kabul eder. İpotek kaldırımı için Arsa Sahipleri Temsil Grubundaki kişilerin müşterek imzası yeterli olacaktır.

9)   YÜKLENİCİNİN HARCAMALARI VE YAPACAĞI İŞLER

Yüklenici, arsa sahiplerinin vereceği vekaletnameler ile arsaya çap, röperli kroki, istikamet rölevesi ve yeni imar durumu alacak, arsaya zemin etüdü yaptıracaktır. Zemin etüdüne göre yeni yönetmeliğin şartları dahilinde projeler hazırlanıp onaylatılacaktır. Bina yeni deprem yönetmeliğinin istediği şartlar dahilinde yapılacaktır.

Yüklenici, Bayındırlık Bakanlığının yetki verdiği özel bir yapı denetim firması tarafından kontrol edilecektir. Bu konuda mali sorumluluk yükleniciye aittir. Arsa Sahipleri, dairelerini boş ve borçsuz olarak yükleniciye teslim edecek ve başka yükümlülük ve talepleri olmayacaktır. Binanın her türlü inşaat yapım, malzeme ve işçilik bedelleri yükleniciye aittir. Her türlü harçlar, noter masrafları, kat irtifakı kurulumu ile ilgili harcamalar, binanın S.S.K. ödemeleri ve stopajları yükleniciye aittir. Binada ki her türlü zarar ziyan, fiyat artışları, gerek binada meydana gelebilecek iş kazalarından doğacak her türlü zararlardan yüklenici maddi manevi sorumludur. Bina Yapı denetim kuruluşları tarafından kontrol edebileceği gibi arsa sahipleri inşaatı her safhada kontrol edebilecek yahut dilediğine ettirebilecektir. Kusurlu malzeme ve imalat arsa sahiplerinin yazılı ikazı ile iptal edilecek ve düzeltilecektir. Yüklenici inşaatta TSE standartlarında malzeme ile imalat yapacaktır. İnşaat tesliminden sonra kullanım hataları dışında meydana gelen her türlü arızadan yüklenici garanti süresi içerisinde bedelsiz onarım yapmakla sorumludur.

10)   MALZEME VE İMALAT KONTROLÜ

İnşaatta kullanılacak tüm malzemeler ve bunların imalatı arsa sahipleri veya vekilleri tarafından her aşamada kontrol ettirebilecektir. Kusurlu malzeme ve imalat hataları arsa sahiplerinin yazılı ikazı ile iptal edilecek veya düzeltilecektir. Yüklenici inşaatta T.S.E. standartlarında malzeme ile imalat yapılacaktır. T.S.E. standardı olmayan malzemelerde Bayındırlık Bakanlığı genel şartnamesine uygun malzemeler kullanılacaktır.

11)  ARSA SAHİPLERİNİN SORUMLULUĞU

Sözleşmenin imzalanmasından en geç 3 ay sonra Arsa sahipleri dairelerini boş ve borçsuz olarak teslim edecektir. Arsa sahiplerinin haksız yere yüklenicinin çalışmasını durdurması, gerekli vekaletname ve izinleri vermemesinden dolayı yüklenicinin uğrayacağı zarar ve ziyan arsa sahipleri tarafından yükleniciye ödenir. Bu zarar ve ziyan gerektiğinde yazılı olarak arsa sahiplerine bildirilecektir. Arsa sahipleri ayrıca yazılı şartlar tahakkuk ettiğinde yüklenicinin dairelerindeki ipotekleri mukavele şartlarında herhangi bir bedel talep etmeksizin zamanı geldiğinde kaldıracaktır. Yüklenici bu isteğini yazılı olarak arsa sahiplerine bildirecektir. İpotek kaldırma işlemi en geç 7 (yedi) gün içinde yapılmış olacaktır. Ayrıca bu düzenleme şeklinde inşaat sözleşmesi bütün bölümleri ile mirasçıları bağlar.

Arsa sahipleri inşaat kontrolü ve ipoteklerin kaldırılması için üç kişiden oluşan Arsa Sahipleri Temsil Grubu oluşturacaktır. Bu temsilciler, Arsa Sahiplerinden kendilerine verecekleri müşterek vekaletname ile sözleşme hükümleri çerçevesinde Arsa Sahipleri adına Yükleniciye ait hisselerin tapuda devri, ipotek tesisi ve konmuş ipoteklerin kaldırılması, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti tesis ve tesciline, kurulmuş ve kurulacak kat irtifakı ve mülkiyetini terkine, yeniden tesis ve tescile, her türlü ek ve tadilat projelerini tanzim ve imzaya iki kişinin müşterek imzasıyla yetkili olacaktır. Yüklenici, Temsil Grubu’nun işbu sözleşme açısından tüm Arsa Sahiplerini temsil ettiğini ve Kendisinin muhatabı olduğunu kabul eder.

12)   ARSA SAHİPLERİNE KİRA BEDELLERİNİN ÖDENMESİ, TEMİNAT MEKTUBU VERİLMESİ

 Yüklenici, sözleşmeye konu inşaatın teslimine kadar, Arsa Sahiplerinin her birine kira bedeli olarak aylık 1.500 TL ( bin beşyüz Türk Lirası) ödeyecektir. Arsa Sahipleri sözleşmenin imzalanmasına müteakip en geç 90 gün içerisinde binalarını boş ve borçsuz olarak teslim edeceklerdir. Yüklenici binanın temel ruhsatının alınmasına müteakip 18 (on sekiz) ay içerisinde binayı teslim edeceğini taahhüt eder. Eğer inşaat süresi uzar, 18 (on sekiz) ayda bitirilemez ise Yükleniciye 3 ay ek süre verilir. Bu süre zarfında normal şekliyle kira ödemesi devam eder. Ruhsat tarihinden itibaren 22 aylık süre zarfında inşaat bitirilememiş ise Yüklenici Arsa Sahiplerine her ay 2 katı kira ödemeyi taahhüt eder.

Kira başlangıç tarihi, sözleşmeye uygun olarak bütün Arsa Sahipleri tarafından bina boş ve borçsuz teslim edildiği gün veya 6306 sayılı kanuna göre bina tahliyesi halinde, son daire sahibinin işleminin bittiği ve taşınmazın tüm olarak Yükleniciye teslim edildiği gün olarak kabul edilecektir.

13)  VERASET VE İNTİKAL DURUMU

Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin imzalanmasını takiben işin teslim edileceği süre içerisinde sözleşme taraflarından birinin vefatı veya herhangi bir yasal nedenle ve/veya hukuken medeni ve yasal haklarını veya hükmi şahsiyetlerini kaybettikleri takdirde kazanılmış hak ve alacaklar mirasçılara intikal edeceği gibi, tarafların bu sözleşmede belirtilen süre içinde sorumluluklarını yerine getirmedikleri takdirde ödemekle yükümlü olacakları zarar ve tazminatlar da işbu sözleşme hükümlerine aynen uymak koşuluyla mirasçılar için de devam edecektir. Tarafların bu sözleşmede belirtilen süre içinde sorumluluklarını yerine getirmedikleri takdirde ödemekle yükümlü olacakları zarar ve tazminatlar da işbu sözleşme hükümlerine aynen uymak koşuluyla mirasçılar için de devam edecektir. İnşaatın süresinde imali ve İşin tam ve eksiksiz ikmali keyfiyeti de yükümlülüklerle aynı şekilde mirasçılara intikal edecektir. Veraset ve intikal vergisi açısından doğan hak ve mükellefiyetler ise sadece ilgili tarafça karşılanacaktır.

14)  İŞ SAHASININ TEMİZLENMESİ

Yüklenici iş bitiminde iş sahasındaki inşaat atıklarını, molozlarını, makine ve ekipmanlarını kaldıracak, bahçe düzeni tamamlanmış olarak inşaatı arsa sahiplerine teslim edecektir.

15)   BİNANIN TESLİMİ

Yüklenici inşaatı elektrik, su, doğalgaz, tv, klima hatlarını tesis eder binayı mukavele şartlarında bitmiş olarak arsa sahiplerine teslim eder. Elektrik, su, tv, doğalgaz, telefon gibi işlerin hatları dairelere kadar çekilecek, bunların dairelere bağlanması ile ilgili teminat, abonman, depozitoların ödenmesi daire sahiplerine aittir. Dairelerde ve binada kullanılacak malzeme ve tesisatın garanti belgeleri ve bu tesisatı monte eden ekiplerin ve servislerin telefonları daire sahiplerine ve bina yönetimine verilecektir.

16)   ŞANTİYE BİNALARI – TAŞERONLAR – İNŞAAT İÇİN ELEKTRİK SU KULLANIMI

 Yüklenici bina teslimine kadar kendisi için gerekli şantiye binasını kuracaktır. Yüklenici kullanacağı elektrik ve su masraflarını kendisi karşılayacaktır. Yüklenici şantiye güvenliğinden sorumlu olmakla beraber inşaatta taşeronlar çalıştırabilir. Bunların sorumlulukları yükleniciye aittir.

17)   MALZEME SEÇİMİ DEĞİŞİKLİKLERİ

 İnşaatta, daire içlerinde fayans, seramik, kapı, boya, elektrik, su, kalorifer aksesuarlarında teknik şartname dışı isteklerde, aradaki fark daire sahiplerine yazılı olarak bildirilecektir. Sözleşme imzalanmasına müteakip 15 (on beş) gün içinde daire sahiplerinden yazılı onay gelmediği takdirde şartnamede ki malzemeler kullanılacaktır. Daire sahiplerinin aradaki farkı kabul etmeleri durumunda daire sahiplerinin daireleri tercihleri doğrultusunda yapılacaktır.

18)  YER TESLİMİ VE İŞİN SÜRESİ

İnşaat sahası mukavele tarihinden itibaren en geç 60 (altmış) gün sonra boş ve borçsuz olarak yükleniciye teslim edilecektir. Yüklenici ruhsat alındığı tarihten itibaren herhangi bir mücbir sebep (deprem, sel, doğal afetler vs.) olmadığı takdirde, 18 (on sekiz) ay içerisinde inşaatı tamamlayarak teslim edecektir. Anahtar tesliminden sonra en kısa zamanda yüklenici iskanı almakla yükümlüdür.

19)   ANLAŞMAZLIK HALİ

Her türlü ihtilaflarda arsa sahibi ile yüklenici bir araya gelecek, çözüm için gayret sarf edecektir. Çözülmeyen ihtilaflarda Kadıköy Mahkeme ve İcra Daireleri yetkilidir.

20)   YÜKLENİCİYE İYİ NİYET HAKKI

Sunulan proje, dış cephe görseli ve teknik şartname ile ilgili tüm haklar yükleniciye aittir. Kat malikleri dışında 3. Şahıslarla paylaşılamaz ve sergilenemez.